当婚姻破裂，一方婚前支付首付购买、婚后持续偿还贷款的房产归属，常成为争议焦点。我国法律对此有明确规定，核心在于区分财产属性：婚前首付属个人财产，婚后还贷及对应增值属共同财产。针对此种情形，北京市中恒信律师事务所张永国律师根据举证责任及裁判要点，梳理解读了婚前首付婚后还贷房产的离婚分割规则，供大家参考。
一、婚前首付：个人财产的根基
法律依据：《民法典》第1063条明确，一方的婚前财产为其个人财产。婚前支付的购房首付款，无论比例大小，其性质在婚后不发生转化。
关键认定：出资时间发生在结婚登记前，且资金来源清晰属于购房一方。即使产权证婚后办理，亦不改变首付款对应的初始房屋份额归属。
二、婚后还贷：共同财产的实质
法律核心：根据《民法典》第1062条，夫妻婚姻关系存续期间的工资等收入属共同财产。因此，婚后用于还贷的资金，无论实际从哪方账户支出，均推定为使用夫妻共同财产偿还。
破除误解：“谁还贷归谁”的观点错误。法律穿透形式看实质，婚后收入还贷即属共同贡献。主张还贷资金源于个人婚前财产（如婚前存款），需承担严格的举证责任证明财产未混同。
三、增值部分：分割的核心与计算
共享原则：最高法《婚姻家庭编解释（一）》第78条规定，双方婚后共同还贷款项及其对应财产增值部分，属共同财产，离婚时产权登记方需补偿另一方。
计算公式：
共同还贷总额：婚姻存续期间累计偿还的贷款本金与利息。
共同还贷所占比例：共同还贷总额 ÷ (房屋总成本：购房总价+合理税费+已还利息总额)。
共同还贷对应增值：房屋现评估值 × 共同还贷所占比例 - 共同还贷总额。
未登记方补偿额：(共同还贷总额 + 共同还贷对应增值) ÷ 2。
四、房屋归属与债务承担
归属惯例：房屋通常判归产权登记一方，保障物权稳定和居住连续性。
补偿支付：获得房屋一方须向对方支付计算所得的经济补偿。
剩余贷款：归属方负责继续偿还尚未结清的贷款。
五、法律实践关键点
证据留存：严格保存婚前首付凭证、贷款合同、婚后完整还贷流水。
财产隔离证明：若主张婚后还贷源于个人婚前财产，需提供婚前账户明细、婚后独立还款记录等严密证据链。
协议优先：可通过婚前或婚内财产协议明确约定房产归属及增值分配规则。
专业评估：及时委托机构确定房屋离婚时的市场公允价值。
律师协助：房产分割涉及复杂法律计算，专业婚姻家事律师协助至关重要。
理解此规则旨在明晰权益边界，无论婚姻走向如何，确保财产分割有法可依，公平合理。
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